Continuamente aggiornati sul mercato delle compravendite immobiliari, protagonista di riprese, stalli, flessioni e spesso speranze di imminenti exploit da parte degli operatori del real estate e non solo, ci siamo accorti nel corso degli ultimi anni che vi è un mercato in Italia che merita altrettanta attenzione e sul quale sempre più agenti immobiliari si stanno cimentando come attività principale o secondaria, dedicando spesso dei veri e propri corner fisici all’interno delle proprie agenzie.

Stiamo parlando del mercato delle locazioni, che sta diventando una risorsa essenziale nel mix delle attività quotidiane dei professionisti dell’immobiliare. Oggi, tuttavia, è nostra intenzione approfondire in particolare una branca di questo interessante settore, alla luce anche delle ultime notizie pubblicate dall’ufficio studi di Immobiliare.it, secondo cui nelle 14 città più popolate da fuori sede, i canoni risultano in aumento per il terzo anno consecutivo, con quotazioni cresciute nel del +9% rispetto al 2016. Vi parleremo infatti di sublocazioni immobiliari, con particolare sguardo a quelle che interessano gli studenti universitari.

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Al fine di analizzare il mondo delle sublocazioni immobiliari e di capire come questo settore possa diventare una fonte di guadagno duratura e crescente anche per un agente immobiliare, abbiamo chiesto l’intervento di un professionista che ha fatto di questa branca delle locazioni il suo mestiere.

Stiamo parlando di Francesco Zeni, co-fondatore di Stanzasemplice®, il primo sistema in franchising di sublocazione di stanze destinate agli studenti universitari, con il quale abbiamo fatto una chiacchierata per capire a fondo come poter massimizzare i profitti tramite un metodo semplice ma poco conosciuto come quello delle sublocazioni immobiliari.

Francesco, prima di inoltrarci nel mondo di Stanzasemplice, raccontaci un po’ di te, del tuo team e della tua esperienza nel settore immobiliare.

Buongiorno a tutti i lettori di WeAgentz, mi chiamo Francesco Zeni e da sempre ho la passione per gli immobili. Una passione che ha tardato a sfociare, poiché per lunghissimi anni ho lavorato in tutt’altro settore, occupandomi di moda e bellezza.

Ma il pallino per gli immobili e le rendite automatiche pulsava forte dentro di me, allorché nel 2011 ho iniziato, assieme ad un mio caro amico, a fare qualche piccola operazione di compravendita immobiliare.

La cosa mi ha entusiasmato a tal modo che ho deciso di seguire il mio istinto e dedicarmi interamente agli immobili, consapevole che per diventare un ottimo investitore ed imprenditore avrei dovuto formarmi e dedicare del tempo a questa attività.

Nel 2013, affascinato dalla possibilità di generare rendite automatiche grazie ad immobili di altre persone, ho concluso la mia prima sublocazione immobiliare a studenti nella città di Trento, assieme al mio caro amico Nicola (che nel frattempo è diventato mio socio).

Eh sì, questa prima sublocazione ci ha aperto un mondo, posso dirlo a voce alta. Ci siamo resi presto conto che attraverso questa nicchia inesplorata del settore immobiliare è possibile generare rendite automatiche con pochissimo capitale,-senza rischi, con immobili non tuoi e senza limiti.

Da questa prima operazione ne è passata di acqua sotto i ponti, abbiamo concluso decine di operazioni, molte sono andate bene, qualcuna meno bene.

Ma grazie all’esperienza accumulata in questi anni siamo riusciti a creare il Metodo Stanzasemplice®, sistema che ad oggi è presente in 15 città italiane grazie al nostro franchising. Abbiamo collaboratori in tutta Italia. Persone che hanno sposato in toto il Metodo Stanzasemplice®.

Questa cosa ci riempie di soddisfazione, ma siamo ancora all’inizio. Il nostro sistema infatti può essere esportato il ben 46 città italiane (le città universitarie che da una nostra analisi sono in grado di sostenere questo business).

Che cos’è Stanzasemplice oggi e da dove siete partiti?

Stanzasemplice® è il primo sistema di sublocazione di stanze destinate a studenti universitari.

La sublocazione, apparentemente banale, che segue il processo prendo un appartamento in affitto, subaffitto le stanze, guadagno sulla differenza… cela in realtà un sacco di insidie e difficoltà, non lo nascondo.

Grazie alla nostra esperienza diretta siamo riusciti ad automatizzare l’intero processo e a fare in modo che le rendite generate possano essere realmente automatiche, e tutto questo senza dover assumere nessuno, mantenendo i costi fissi al minimo.

Tutto ciò è stato possibile solo grazie alla nostra esperienza diretta, agli errori commessi e alle migliaia di Test fatti. Ora il Metodo Stanzasemplice® è testato e funzionante, questa è la cosa più importante.

Analizziamo proprio il concetto di rendita automatica. Perché a differenza del settore turistico/affittacamere per brevi periodi, con Stanzasemplice è possibile beneficiare di rendite certe e automatiche, senza dover appesantire l’azienda con assunzioni e costi fissi?

Applicando il Metodo Stanzasemplice® è realmente possibile automatizzare l’azienda senza appesantirla di costi fissi.
Infatti potrai crescere illimitatamente (dipende dal potenziale della tua città) senza dover assumere dipendenti e senza caricare l’azienda di costi fissi.

Non si può dire a stessa cosa per quanto riguarda gli affitti brevi, per i quali per quanto organizzato tu possa essere, dovrai sempre considerare di fare i check-in, i check-out, le pulizie, il cambio lenzuola ecc…

Nulla tutto ciò è richiesto con le sublocazioni a studenti. Potrai infatti generare ottime rendite mensili sfruttando collaborazioni esterne, senza disporre di un ufficio e con la quasi totalità dei costi che possiamo definire variabile.

Lavoriamo con contratti di dodici mesi, quindi se fai bene il lavoro all’inizio (applicando il Metodo con rigore) per un anno potrai fare a meno di pensarci e goderti le tue rendite.

Dov’è attualmente presente il franchising Stanzasemplice in Italia, dove arriverà e con quali numeri nel breve e nel lungo periodo?

Ad oggi Stanzasemplice® (dopo solo un anno e mezzo dal lancio ufficiale) è presente in 15 città italiane, come Roma, Milano, Parma, Firenze, Ancona, Trieste, Verona, Bari.

Vi sono alcuni parametri che dobbiamo osservare per capire se la città può sostenere questo tipo di business. Come accennato prima, le città universitarie italiane che si prestano per questa attività sono 46, e la cosa interessante è che ad oggi abbiamo pochissimi competitor.

Entro la fine del 2021 contiamo di poter disporre di 75 affiliati che grazie all’applicazione del Metodo potranno offrire una soluzione perfetta alle decine di migliaia di studenti universitari abituati (purtroppo) a vivere in condizioni pessime, molto spesso senza contratto e con livelli di sicurezza pressoché inesistenti.

Come siete riusciti a rendere normate, sia dal punto di vista legale che fiscale, le sublocazioni immobiliari a studenti in Italia?

Devo riconoscere che in più di un’occasione siamo arrivati al punto di voler gettare la spugna, in Italia è davvero difficile districarsi tra normative e leggi.

Prima di lanciare il franchising era per noi essenziale che tutto fosse chiaro, trasparente e applicabile, motivo per cui abbiamo comunicato per anni con l’Agenzia delle Entrate per trovare una soluzione definitiva.

In effetti le sublocazioni immobiliari, regolamentate dall’art. 1594 del codice civile, non sono mai state concepite come attività d’impresa vera e propria. Ci sono voluti diversi interpelli prima di ricevere una risposta soddisfacente.

A questo si è aggiunto un team di avvocati e commercialisti che ha lavorato con passione a questo progetto, per rendere finalmente le sublocazioni immobiliari un’attività d’impresa lecita e normata. Inutile dire che per noi questo tassello era determinante, senza di esso il franchising non sarebbe mai decollato.

Com’è possibile concludere decine di operazioni che generano almeno 1.000 euro di cash flow mensili investendo pochissimo capitale e minimizzando il rischio?

Tutto questo è possibile applicando con rigore il metodo Stanzasemplice®. Nulla è lasciato al caso, diciamolo pure. Dall’acquisizione di nuovi appartamenti, alla ristrutturazione, all’intercettazione di studenti ai quali subaffittare le stanze, all’automatizzazione di tutto il processo.

Senza dubbio disporre di un buon capitale permette di accelerare i risultati, ma anche con pochi soldi a disposizione è possibile concludere la prima operazione. La prima operazione che genera cash flow permette di finanziare la seconda e così via. E’ un business che si autoalimenta, questa è la forza del nostro metodo!

Il rischio è pressoché nullo perché in caso di errore è possibile restituire velocemente l’immobile al proprietario senza perdite di denaro. Con una casa di proprietà questo è impossibile.

Qual è il profilo ideale di un candidato al franchising immobiliare Stanzasemplice?

Il nostro candidato ideale deve essere disposto a studiare il metodo e applicarlo con rigore scientifico.

Mentalità aperta e molta ambizione, passione per gli immobili e soprattutto la volontà sincera di risolvere un grosso problema a migliaia di studenti universitari italiani. Non dimentichiamo che Stanzasemplice® nasce proprio per questo.

Chiediamo una tua impressione sull’attuale momento del mercato immobiliare, in particolare quello delle locazioni. Quale futuro all’orizzonte?

Il mio inguaribile ottimismo mi fa guardare con enorme positività alle possibilità di investimento immobiliare che il nostro paese ci offre. Dobbiamo sforzarci di vedere l’operazione immobiliare con la mentalità da investitori e senza emozioni. Molto difficile per un italiano, lo so, ma se riusciamo a fare questo scatto in avanti ci renderemo conto che le nostre città sono piene di fantastiche opportunità. Una mentalità da investitore immobiliare pone le attenzioni sul cash flow e sul capital gain.

Vi sono enormi spazi e molte nicchie immobiliari che fanno ben sperare per i prossimi anni. Sono intimamente convinto che la giusta predisposizione mentale decreti il vincitore in qualsiasi periodo storico.

Per quanto riguarda le locazioni saranno sempre di più i proprietari di immobili esasperati dalla gestione del loro patrimonio, che cercheranno in partner esterni la possibilità di gestione totale dei loro beni.

Secondo te quanto sono importanti le nuove tecnologie e il settore “digital” per lo sviluppo dell’ecosistema immobiliare in Italia?

Ritengo questo un aspetto molto importante! Grazie alle nuove tecnologie gli addetti ai lavori hanno la possibilità di creare relazioni e fare network.

Tutto questo qualche anno fa era impensabile, ora abbiamo una grande possibilità da sfruttare, sarebbe un peccato non farlo.

Chi è Francesco Zeni

francesco zeni subaffitti studenti

Ho 37 anni, una grande passione per gli immobili e in particolare per le rendite automatiche. Ho fondato assieme al mio socio Nicola Carlin il progetto Stanzasemplice®, il primo sistema di sublocazione di stanze destinate agli studenti universitari.

Ritengo che in Italia, nonostante il difficile periodo economico, vi siano enormi opportunità, opportunità che alcune persone riescono a cogliere. Queste sono le persone con cui amo stare, parlare, condividere. Persone che, come me, sono certe che si possano ottenere ottimi risultati facendo del bene agli altri. Questa è la cosa più importante. Potete trovarmi anche al sito www.francescozeni.it (per chi vuole fare business).